Wissenswertes
Häufig gestellte Fragen
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In der Immobilienbewertung unterscheidet man hauptsächlich zwischen dem ausführlichen Vollgutachten und dem kompakten Kurzgutachten.
Bei einem Vollgutachten handelt es sich um ein gerichtsfestes Gutachten, das ein Sachverständiger nach bestimmten Formvorschriften anfertigt. Es stellt die detaillierteste Variante der Immobilienbewertung dar und verfügt nicht selten über 50 Seiten und mehr. Es werden alle Aspekte des Bewertungsobjektes beleuchtet und bewertet, die auf den Marktwert des Hauses Einfluss nehmen. Da das ausführliche Vollgutachten vergleichsweise aufwendig ist, fallen die Kosten entsprechend höher aus.
Im Kurzgutachten hingegen wird der Immobilienwert nur überschlägig ermittelt. Die Vorgaben eines Verkehrswertgutachtens werden eingehalten, jedoch wird auf die genaue Prüfung verschiedener Dokumente verzichtet und dient dem groben, schnelleren Überblick über den Wert einer Immobilie. Es findet seine Anwendungen z.B. beim Immobilienkauf oder -verkauf, einvernehmlichen Scheidungen oder einer funktionierenden Erbengemeinschaft.
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In den folgenden Fällen benötigen Sie ein Vollgutachten (gerichtsfestes Wertgutachten) einer Immobilie:
1. Wenn eine Immobilie zwangsversteigert wird.
2. Wenn ein Streit über die Erbschaft vor Gericht führt.
3. Wenn eine Scheidung in einem Streit vor Gericht endet.
4. Wenn das Finanzamt zu viel Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer für ein geerbtes Haus verlangt.
5. Wenn eine Immobilie teil eines Betriebsvermögens wird oder daraus entnommen wird, braucht das Finanzamt ein Verkehrswertgutachten.
In den folgenden Fällen ist ein Kurzgutachten absolut ausreichend:
1. Wenn eine Immobilie verkauft werden soll – und Sie erfahren möchten, welcher Preis angemessen ist. In diesem Fall kommt aber auch ein Immobilienmakler infrage.
2. Wenn Sie ein altes Haus oder eine Wohnung kaufen möchten und sich nicht sicher sind, wie viel das Gebäude wirklich wert ist.
3. Wenn eine Erbengemeinschaft das Erbe gerecht aufteilen will.
4. Wenn im Rahmen einer einvernehmlichen Scheidung ein Zugewinnausgleich oder eine Auszahlung des Partners ansteht.
5. Wenn am Haus Brand- oder Sturmschäden entstanden sind. Denn die Versicherung benötigt den Immobilienwert, um die Schadenshöhe berechnen zu können. In dem Fall nennt sich das Kurzgutachten Schadensgutachten. Hier benötigen Sie für die Erstellung des Gutachtens einen im Fachbereich spezialisierten Schadensgutachter.
6. Wenn Sie Bauschäden an Ihrer Immobilie feststellen, benötigen Sie, um Forderungen gegen die Baufirma stellen zu können, ebenfalls ein Schadensgutachten von einem entsprechenden Sachverständigen.
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In den nachfolgenden, bestimmten Fällen ist das Vollgutachten vorgeschrieben:
- Zwangsversteigerungen
- Erbschaftsstreitigkeiten vor Gericht,
- nicht einvernehmliche Scheidungen,
- Zuführung von Immobilien in das Betriebsvermögen oder Entnahme aus diesem,
- Differenzen mit dem Finanzamt über die Höhe der Erbschafts- oder Schenkungssteuer.
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Immobiliensachverständige ermitteln im Immobiliengutachten den Verkehrswert einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks. Der Verkehrswert bezeichnet den Kaufpreis, den die Immobilie oder das Grundstück zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung erzielen könnte.
Der Verkehrswert einer Immobilie kann nach dem Gesetz anhand von drei verschiedenen Verfahren fachgerecht ermittelt werden:
Sachwertverfahren - Ertragswertverfahren - Vergleichswertverfahren
Welches dieser Verfahren zur Anwendung kommt, richtet sich nach den besonderen Eigenschaften des jeweiligen Bewertungsobjektes, wobei nach Art des Objektes eines oder mehrere Verfahren herangezogen werden können.
Das Sachwertverfahren ist für Objekte geeignet, bei denen sich der Verkehrswert in erster Linie nach der Bausubstanz richtet wie z. B. bei Ein- und Zweifamilienwohnhäusern.
Das Ertragswertverfahren ist für Objekte geeignet, bei denen sich der Verkehrswert in erster Linie nach den zu erwarteten Erträgen richtet. (Renditeobjekte, Mehrfamilienwohnhäuser)
Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert des Bewertungsobjektes aus dem direkten Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen ermittelt. Voraussetzung hierfür ist eine ausreichende Anzahl geeigneter Vergleichsobjekte.
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Für die Wertermittlung einer Immobilie ist es für einen Sachverständigen notwendig, verschiedenste Unterlagen einzusehen und in die Bewertung mit einfließen zu lassen.
Diese können vorgelegt oder durch den Sachverständigen eingeholt werden. Die nachfolgende Auflistung zeigt, welche Unterlagen für ein Vollgutachten im Regelfall benötigt werden:
- Grundbuchauszug
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Berechnung des umbauten Raums
- Grundrisse und Querschnitte
- Baubeschreibung
- Baugenehmigungen
- Nachgenehmigungen (An- und Ausbauten, Wintergärten, Garagen oder Carports)
- Lageplan / Flurkarte
- Energieangaben
- Verbrauchsabrechnungen
- Erschließungs- und Vermessungskosten
- Nachweise über Sanierungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen (möglichst mit Rechnung)
- Auszug Bebauungsplan
- Feuerstättenbescheid und Schornsteinfegerprotokoll
- Wartungsprotokolle der Heizungsanlage für mindestens drei Jahre
- Geschützte Bäume auf dem Grundstück
- Auflagen zum Denkmalschutz
- bei Eigentumswohnungen: Aufteilungsplan, Sondernutzungsrechte
- bei Mehrfamilienhäusern: Ergebnisse der jährlichen Legionellenprüfung
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Das Honorar eines Sachverständigen ist nicht an eine feste Honorarordnung gebunden und daher frei verhandelbar. Jedoch gibt es Richt- und Erfahrungswerte, sowie für Gerichtsgutachten klar definierte Gesetzesgrundlagen (JVEG).
Für ein Vollgutachten kann in etwa 0,5 bis 1,0 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie angenommen werden, in schwierigeren Fällen auch 1,5 Prozent.
Kurzgutachten sind erheblich günstiger und kosten oft weniger als die Hälfte eines Vollgutachtens, da es hierbei hauptsächlich nach dem Arbeitsaufwand geht.
Wie teuer die Beauftragung von Immobiliengutachtern wird, hängt von der Art und dem Umfang des Immobiliengutachtens ab.