Question 1

Was steht in einem Immobiliengutachten?

Accepted Answer

Immobiliensachverständige ermitteln im Immobiliengutachten den Verkehrswert einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks. Der Verkehrswert bezeichnet den Kaufpreis, den die Immobilie oder das Grundstück zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung erzielen könnte.

Der Verkehrswert einer Immobilie kann nach dem Gesetz anhand von drei verschiedenen Verfahren fachgerecht ermittelt werden:

Sachwertverfahren - Ertragswertverfahren - Vergleichswertverfahren

Welches dieser Verfahren zur Anwendung kommt, richtet sich nach den besonderen Eigenschaften des jeweiligen Bewertungsobjektes, wobei nach Art des Objektes eines oder mehrere Verfahren herangezogen werden können.

Das Sachwertverfahren ist für Objekte geeignet, bei denen sich der Verkehrswert in erster Linie nach der Bausubstanz richtet wie z. B. bei Ein- und Zweifamilienwohnhäusern.

Das Ertragswertverfahren ist für Objekte geeignet, bei denen sich der Verkehrswert in erster Linie nach den zu erwarteten Erträgen richtet. (Renditeobjekte, Mehrfamilienwohnhäuser)

Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert des Bewertungsobjektes aus dem direkten Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen ermittelt. Voraussetzung hierfür ist eine ausreichende Anzahl geeigneter Vergleichsobjekte.

Question 2

Welche Unterlagen werden benötigt?

Accepted Answer

Für die Wertermittlung einer Immobilie ist es für einen Sachverständigen notwendig, verschiedenste Unterlagen einzusehen und in die Bewertung mit einfließen zu lassen. 
Diese können vorgelegt oder durch den Sachverständigen eingeholt werden. Die nachfolgende Auflistung zeigt, welche Unterlagen für ein Vollgutachten im Regelfall benötigt werden:

- Grundbuchauszug
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Berechnung des umbauten Raums
- Grundrisse und Querschnitte 
- Baubeschreibung
- Baugenehmigungen
- Nachgenehmigungen (An- und Ausbauten, Wintergärten, Garagen oder Carports)
- Lageplan / Flurkarte
- Energieangaben
- Verbrauchsabrechnungen
- Erschließungs- und Vermessungskosten
- Nachweise über Sanierungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen (möglichst mit Rechnung) 
- Auszug Bebauungsplan
- Feuerstättenbescheid und Schornsteinfegerprotokoll
- Wartungsprotokolle der Heizungsanlage für mindestens drei Jahre
- Geschützte Bäume auf dem Grundstück
- Auflagen zum Denkmalschutz
- bei Eigentumswohnungen: Aufteilungsplan, Sondernutzungsrechte
- bei Mehrfamilienhäusern: Ergebnisse der jährlichen Legionellenprüfung

Question 3

Was kostet ein Immobiliengutachten?

Accepted Answer

Das Honorar eines Sachverständigen ist nicht an eine feste Honorarordnung gebunden und daher frei verhandelbar. Jedoch gibt es Richt- und Erfahrungswerte, sowie für Gerichtsgutachten klar definierte Gesetzesgrundlagen (JVEG).

Für ein Vollgutachten kann in etwa 0,5 bis 1,0 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie angenommen werden, in schwierigeren Fällen auch 1,5 Prozent.

Kurzgutachten sind erheblich günstiger und kosten oft weniger als die Hälfte eines Vollgutachtens, da es hierbei hauptsächlich nach dem Arbeitsaufwand geht.

Wie teuer die Beauftragung von Immobiliengutachtern wird, hängt von der Art und dem Umfang des Immobiliengutachtens ab.

Wissenswertes

Häufig gestellte Fragen